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美聯儲計劃“重置”房地產市場——提高房價下跌的可能性

美聯儲計劃“重置”房地產市場——提高房價下跌的可能性

這不僅僅是關於房價有多高——而是它們的速度有多快。 美國房價僅用了 24 個月就上漲了驚人的 37%。 相比之下,導致 2008 年房地產崩盤的兩年最大漲幅為 29%。

隨著今年春天的臨近,美聯儲認為已經看夠了,央行迅速提高利率,平均 30 年期固定利率抵押貸款利率從年初的 3.2% 上升到 6%。 許多購房者放棄的利率最終結束了大流行的房地產繁榮。 我們現在正處於急劇放緩的狀態,抵押銀行家協會周三報告稱 抵押貸款申請同比下降 16%.

當這種轉變發生時,我們幾乎沒有聽到美聯儲的消息,嗯,直到杰羅姆鮑威爾總統週三對記者發表講話。

鮑威爾是這樣說的:“我們已經看到 [home] 在過去的兩年裡,價格上漲了很多。 所以現在變了。 房價上漲了。 我們很清楚抵押貸款利率已經上漲了很多。 你會看到不斷變化的房地產市場。 我們正在觀察會發生什麼。 它如何真正影響住宅投資? 我不太確定。 它將在多大程度上影響房價? 我不太確定。 顯然我們正在仔細觀察……這是一個非常緊張的市場。 因此,即使在價格上漲的世界中,價格也可能會繼續上漲一段時間。 所以這是一個複雜的情況,我們正在非常仔細地觀察它。 我想說,如果您要買房,或者想買房的人或年輕人,您需要一點 重置. 我們需要回到一個供需重新結合,通貨膨脹再次下降,抵押貸款利率再次下降的地方。”

三件事很突出。

1. 鮑威爾說購房者“需要一點 重置

在房地產行業,活躍上市的總數被稱為“存量”。 自 2014 年以來,年度庫存水平有所下降。 這部分是由於家庭偏好的變化(即逗留時間更長)、2008 年房地產崩盤後房屋建築水平降低以及千禧年首次購房的開始。 但是,一旦大流行的房地產熱潮襲來,庫存水平就開始下降。 到 2021 年春天,該股已跌至 40 年來的最低水平。 這使購房者幾乎沒有競標房價的選擇。

顯然,鮑威爾希望抵押貸款利率上升導致的住房放緩將有助於推高庫存水平。鮑威爾建議,這將有助於買家,其想法是:當購物者開始尋找自己的房屋時,他們會遇到一個更友好的市場. 更高的庫存水平將使買家有更多時間做出決定,並減少他們打價格戰的機會。

甚至在美聯儲升級對抗通脹的鬥爭之前,HousingWire 的首席分析師洛根·莫塔薩米(Logan Mohtasami)就公開尋求提高抵押貸款利率以增加庫存水平。 根據全國房地產經紀人協會的數據,美國住房存量上升至 103 萬套。 在五月。 但要回到“正常”的住房市場,Mohtashemi 說,庫存應該上升到 152 萬至 193 萬套住房。 然而,全國的庫存水平(見下圖)正在迅速上升,超過一半的區域住房市場的庫存水平仍比大流行前水平低 50%。

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“我們需要平衡……房地產市場在很大程度上仍然不健康,因為美國的整體庫存水平仍然低於 152 萬,”Mohtashemi 說。

2. 房價下跌:鮑威爾似乎暗示它可以

美聯儲主席鮑威爾週三嘲笑房價下跌的假設:“這對房價有何影響?我不太確定。我們顯然正在仔細觀察。隨著時間的推移,你可能會想……有大量的房屋市場的供應不完整,並且隨著它的上線……”

然後他轉身說,“雖然預製房屋供應充足,但待售的預製房屋庫存非常低,處於歷史最低水平。市場仍然非常緊張,價格可能會繼續上漲一段時間,即使在一個價格高昂的世界。”所以這是一個複雜的情況,我們正在非常仔細地監控它。

有那麼一刻,鮑威爾似乎要說房價會下跌。 無論如何,鮑威爾不排除房價下跌的可能性。 這個很重要。 從歷史上看,在大蕭條之外和 2000 年代房地產崩盤之後,全年房價幾乎沒有下降。 但今天的情況可能會導致我們進入房價實際下跌的罕見時期。 他告訴我們,鮑威爾並沒有對房價下跌的可能性關上大門,而是說“我們正在仔細觀察”。

上個月,穆迪分析首席經濟學家馬克贊迪表示: 運氣 如此高的抵押貸款利率促使我們“全面調整住房”。 在不久的將來,Zandi 預計房價同比增長率將從 20.6% 下降至 0%。 在大規模“高估”的房地產市場中,您預計房價會下跌 5%-10%。 如果發生衰退,穆迪分析表示,預計美國房價將下跌 5%,“被高估”的房地產市場將下跌 15%-20%。 (穆迪分析通過將地區房價與家庭收入等基本經濟基本面歷來支持的水平進行比較來確定“高估”。)

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為什麼現在房價容易下跌? 首先是房價已經脫離了基本的經濟基本面。 基本經濟理論教導說,房價增長和收入增長是相互交織的,兩者都無法長期超越對方。 抵押貸款利率的上升加劇了金融危機。 事實上,根據房地產分析公司 Zonda 的數據,在過去六個月中,典型的新抵押貸款還款額增加了 52%。

然而,房價可能會下跌,但在此之前,庫存可能會上升到更高的水平,Mohtashemi 表示,一旦美國的庫存水平上升到超過 200 萬套,全國房價可能會開始每年下降基礎。

如果美聯儲的“過度緊縮”導致經濟衰退,房地產數據和分析公司 Kukun 的首席經濟學家拉爾夫麥克勞克林表示,庫存可能會達到允許房價下跌的水平。

“我們越來越有可能接近市場的急劇拐點,”麥克勞克林說。 運氣.

3、鮑威爾坦言希望看到房貸利率下降

央行提高利率以遏制住房大流行的蔓延並遏制惡性通脹,一旦美聯儲再次控制通脹,較高的抵押貸款利率就會開始下降。

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不過,激動的購房者可能會等待一段時間的抵押貸款利率下調,截至上週,CPI為8.6%。 在 CPI 回到 2% 之前,美聯儲不會放棄對抗通脹。 週四,美聯儲澄清說,這場鬥爭可能會持續到 2024 年。

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這個故事最初出現在財富網

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